Особенности инвестиционных договоров
Анализ практики заключения инвестиционных договоров свидетельствует, что предметом таких договоров являются имущественные права на квартиру. Под ними понимается требование передачи квартиры после сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Кроме того, альтернативным может быть вариант оформления права собственности на квартиру в доме, не введен в эксплуатацию, как на недостроеное недвижимое имущество, то есть лицо будет считаться владельцем материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе строительства (создания имущества). Но такой вариант применяется крайне редко.
Риски при заключении инвестиционного договора на строительство
Наибольшей проблемой, которая может возникнуть при заключении инвестиционного договора является банкротство предприятия, осуществляющего строительство. В случае такого банкротства, предметом рассмотрения требования от такого предприятия может быть только требование относительно денежного обязательства. Итак, вы не сможете требовать передачи квартиры в натуре.
Как правило, единственной обязанностью выступает передача объекта инвестирования, то есть квартиры, инвестору после ввода дома в эксплуатацию. НЕ прописывается ответственность за нарушение сроков, не регулируется контроль за деятельностью застройщика со стороны инвестора-покупателя квартиры.
Учитывая приведенные выше факты делаем вывод, что под имущественными правами в договоре купли-продажи имущественных прав на квартиру понимают все возможные имущественные права на квартиру. Они должны принадлежать исключительно покупателю и в будущем предъявив эти права, покупатель приобретает право собственности.
Договор данного характера не является чрезвычайно распространенным, незначительная количество застройщиков его использует. Несмотря на то, что схема проста в использовании, ее трудно оптимизировать в налоговой плоскости, не привлекая венчурные фонды, поэтому ее крайне редко используют. При покупке квартир в ЖК Новые Теремки владельцы получают гарантию безопасной сделки.
Главный риск заключается в том, что этот договор не гарантирует Вам безопасность от “двойной продажи”. Иными словами, заключая этот договор у Вас нет никаких гарантий, что имущественные права на квартиру уже не проданы, либо не будут проданы еще раз в будущем третьим лицам.
Вместе с тем, среди большого количества инвестиционных договоров встречаются и договоры, в более полной мере защищают права инвестора (покупателя жилья), однако, таких – откровенно не большое количество сейчас на рынке.
